Защитили сделку купли-продажи квартиры

Разбор реального кейса по защите прав добросовестного покупателя недвижимости. Юристы компании «Рыков и Партнёры» отстояли законность сделки купли-продажи квартиры в суде, доказали отсутствие оснований для признания договора недействительным.

Дело а40-122270/20-177-232 

Арбитражный суд города Москвы. Судья Марасанов В.М.

Убедили суд, что в материалах дела отсутствуют доказательства совершения оспариваемой сделки исключительно с намерением причинить вред интересам кредиторов должника.

Представьте ситуацию: вы честно купили квартиру, заплатили деньги, зарегистрировали право собственности и спокойно в ней живете. Проходит несколько лет.
А потом вы узнаете, что продавец этой квартиры оказался банкротом. Финансовый управляющий подает иск о признании вашей сделки купли-продажи недействительной и требует забрать квартиру в конкурсную массу.
Именно в таком положении оказался наш доверитель, купивший квартиру у лица, в отношении которого позже была введена процедура банкротства. Защиту его интересов как добросовестного приобретателя осуществлял адвокат Рыков.

Что вменял финансовый управляющий

В рамках дела о банкротстве продавца финансовый управляющий потребовал признать недействительным договор купли-продажи квартиры площадью 131,7 кв. м на проспекте Вернадского, заключенный в мае 2016 года, и применить последствия недействительности сделки.

Управляющий утверждал следующее:

• квартира была продана по заведомо заниженной цене (18 млн рублей против заявленной управляющим рыночной стоимости от 28 до 54 млн рублей);
• на момент продажи у продавца уже были неисполненные обязательства по договору займа;
• сделка была направлена на вывод активов и причинение вреда кредиторам продавца;
• отсутствуют доказательства реальной оплаты квартиры покупателем.

На основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса РФ управляющий квалифицировал сделку как злоупотребление правом.
Катастрофичность ситуации
Ситуация была крайне опасной для собственника. Если бы суд удовлетворил требования финансового управляющего, сделку бы аннулировали. Квартира вернулась бы в конкурсную массу продавца. Наш доверитель потерял бы право собственности на жилье, а взамен получил бы лишь статус конкурсного кредитора с требованием о возврате денег, которые в реальности он бы уже не получил.

Как мы выстроили защиту

В суде мы сосредоточились на защите статуса нашего доверителя как добросовестного приобретателя и на строгих критериях оспаривания сделок в банкротстве. Для признания сделки недействительной по основанию злоупотребления правом необходимо доказать, что она была совершена исключительно с намерением причинить вред кредиторам, и что покупатель об этом знал или должен был знать.

Мы показали суду:

• оспариваемая сделка была совершена в 2016 году, а процедура банкротства введена лишь в 2021 году. Этот срок превышает трехлетний период подозрительности, установленный законом о банкротстве;
• финансовый управляющий не представил неопровержимых доказательств наличия умысла на причинение вреда кредиторам со стороны нашего доверителя;
• доводы управляющего о заниженной цене носили предположительный характер и не были подтверждены заключением независимой экспертизы, имеющей обязательную силу для суда;
• сам факт наличия задолженности у продавца на момент сделки не доказывает, что целью продажи было уклонение от погашения долгов, а не обычное хозяйственное распоряжение имуществом;
• бремя доказывания недобросовестности покупателя полностью лежит на истце, и он с этой процессуальной задачей не справился.

Мы обратили внимание суда на правовую позицию высших судов: добросовестность участника гражданского оборота предполагается, пока не доказано иное. Ссылки на косвенные признаки не могут подменять собой прямые доказательства недобросовестности покупателя.

Позиция суда первой инстанции

Арбитражный суд города Москвы при рассмотрении дела по существу исследовал и оценил все представленные доказательства в их совокупности, руководствуясь статьями 67 и 71 АПК РФ.

Суд установил, что:

• срок совершения сделки превышает период подозрительности;
• в материалах дела отсутствуют доказательства совершения оспариваемой сделки исключительно с намерением причинить вред интересам кредиторов;
• финансовый управляющий не опроверг презумпцию добросовестности нашего доверителя как покупателя;
• доводы о мнимости оплаты не были надлежащим образом обоснованы.

Итог: Арбитражный суд города Москвы полностью отказал финансовому управляющему в удовлетворении заявления о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

Иными словами, суд признал, что:

• наличие задолженности у продавца само по себе не делает любую последующую сделку по отчуждению имущества недействительной;
• для оспаривания сделки требуются прямые и неопровержимые доказательства умысла на причинение вреда, а не предположения финансового управляющего;
• истечение срока подозрительности является самостоятельным и весомым аргументом в защиту стабильности гражданского оборота и прав собственника.

В споре об оспаривании сделок суд должен установить не просто факт отчуждения имущества, а другое:

• была ли сделка совершена исключительно с целью навредить кредиторам;
• имел ли покупатель реальный умысел на участие в выводе активов;
• представлены ли истцом неопровержимые доказательства недобросовестности покупателя;
• соблюдены ли сроки исковой давности и сроки подозрительности, установленные законом о банкротстве.

В деле нашего доверителя финансовый управляющий попытался оспорить сделку пятилетней давности, опираясь на косвенные доводы о заниженной цене и наличии долга у продавца. Но в суде мы с четкостью показали разницу между обычным приобретением недвижимости и недобросовестным сговором.

В результате суд отказал в удовлетворении иска, защитив право собственности нашего доверителя и стабильность гражданского оборота. Мы знаем, как финансовые управляющие пытаются оспорить сделки с недвижимостью, и заранее готовим непробиваемую линию защиты, опираясь на глубокое знание закона и судебной практики.