Земля и недвижимость

"Рыков и Партнеры" - Ваши судебные представители в спорах о строительстве и недвижимости

Споры о недвижимости: когда каждый шаг требует железных аргументов

Что у нас получается очень хорошо:

Рынок земли и недвижимости всегда сопряжен с серьезными финансовыми рисками, где цена ошибки исчисляется миллионами рублей. Будь то затягивание сроков сдачи объекта застройщиком, сложные земельные споры, оспаривание кадастровой стоимости или оформление прав на сложные объекты — самостоятельное решение таких вопросов часто ведет к потере времени и денег. Оппоненты в лице крупных строительных компаний и государственных ведомств всегда имеют штат подготовленных юристов, поэтому на вашей стороне должна выступать столь же сильная профессиональная защита.

Наша команда специализируется на разрешении самых запутанных конфликтов в сфере девелопмента, долевого строительства и имущественных прав. Мы глубоко погружаемся в технические, налоговые и юридические нюансы каждого дела, выстраивая стратегию, которая позволяет добиваться реальных побед в суде. Мы берем на себя весь комплекс задач — от досудебного урегулирования и жестких переговоров до полного контроля над исполнением судебных решений, защищая ваши интересы, инвестиции и недвижимость на каждом этапе.

Взыскивать неустойку с застройщика и убытки в связи недостатками при строительстве.

Проводить комлексный (юридический, технический, налоговый) аудит приобретаемого объекта недвижимости или девелоперского проекта (due diligence).

Обеспечивать кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в сложных ситуациях.

Оспаривать кадастровую стоимость объектов недвижимости с гарантией результата.

Сопровождать сделки продажи и приобретения недвижимости с учетом налоговых последствий и необходимости защиты активов.

Изменять категории земельных участков и/или их разрешенного использования.

Легализовать объекты самовольного строительства.

Мы не просто ходим в суд, а добиваемся нужного результата!

СОХРАНИЛИ ДОМ МНОГОДЕТНОЙ СЕМЬЕ

ДЕЛО № 2-2908/16 (Земельный спор. Городской суд г. Долгопрудного). РАЗМЕР ПРОБЛЕМЫ: земельный участок с домом, который является единственным жильем.

КАК МЫ СОХРАНИЛИ ДОМ МНОГОДЕТНОЙ СЕМЬЕ

ДЕЛО № 2-2908/16 (Земельный спор. Городской суд г. Долгопрудного).

РАЗМЕР ПРОБЛЕМЫ: земельный участок с домом, который является единственным жильем.

ПРЕДСТАВИТЕЛИ ОТВЕТЧИКА: Рыков Г.С, Рыкова Е.В., Кабакова С.А.

РЕЗУЛЬТАТ: Отменено решение суда первой инстанции. Заключено мировое соглашение с администрацией г. Долгопрудного (Московский областной суд) Одним из самых значимых достижений считаем урегулирование спора по иску администрации города Долгопрудного о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка. Наш доверитель, который приобрел спорный земельный участок, был третьим звеном в цепочке сделок.

К нам обратились после того как городской суд города Долгопрудного удовлетворил иск администрации и признал сделки недействительными, обязав ответчиков возвратить недвижимость в собственность города. Ситуация осложнялась тем, что на участке был построен дом на кредитные деньги. Московский областной суд прекратил производство по делу в связи с примирением сторон и заключением мирового соглашения.

Компромиссное решение спорной ситуации удалось достичь благодаря тому, что наши доводы были услышаны и земельный участок удалось сохранить за доверителем. Другие 8 исков администрации о признании сделок недействительными и сносе самовольных построек были удовлетворены и вступили в законную силу.

УЗАКОНИЛИ ЖИЛОЙ ДОМ

Районный городской суд г. Балашиха. Признание права собственности на самовольно построенный объект. РЕЗУЛЬТАТ: Признано право собственности на жилой дом площадью 1200 кв.м.

КАК ВЛАДЕЛЬЦЫ ТАУНХАУСОВ ПРОИГРАЛИ ВОЙНУ ЗАСТРОЙЩИКУ, КОТОРОГО МЫ ЗАЩИЩАЛИ

ДЕЛО 2-790/2018 (Земельный спор. Истринский городской суд). РАЗМЕР ПРОБЛЕМЫ: жилой дом блокированной застройки, который мог быть снесен.

КАК ВЛАДЕЛЬЦЫ ТАУНХАУСОВ ПРОИГРАЛИ ВОЙНУ ЗАСТРОЙЩИКУ, КОТОРОГО МЫ ЗАЩИШАЛИ

ДЕЛО 2-790/2018 (Земельный спор. Истринский городской суд).

РАЗМЕР ПРОБЛЕМЫ: жилой дом блокированной застройки, который мог быть снесен.

ПРЕДСТАВИТЕЛИ ОТВЕТЧИКА: Рыков Г.С, Рыкова Е.В., Кабакова С.А.

РЕЗУЛЬТАТ: В иске было отказано. Элитный поселок в деревне Ивановское на Новой Риге. Модные особняки, сосны, лес - красота! На территории этого благоухания наш доверитель построил несколько таунхаусов, которые успешно реализовал. Сложившаяся правоприменительная практика того времени не позволяла зарегистрировать право собственности как «таунхаусы». В договоре и свидетельствах было указано – «квартира» в жилом доме.

На общем собрании собственниками жилых помещений был определен порядок пользования системами водоснабжения и электрификации дома в которых были приобретены соответствующие блоки. Два собственника отступили от договоренностей и перестали платить. После неоднократного предупреждения, они были отключены от благ цивилизаций (не хочешь компенсировать расходы - проводи свои сети, канализацию).

Но наши герои так не считали и обратились в Истринский городской суд в надежде принудить нашего доверителя обеспечить им бесплатный свет, газ и горячую воду к их блокам, воспользовавшись пробелом в законодательстве (по документам же приобретена квартира..).

Исковые требования были сформулированы следующим образом - прекратить право собственности в отношении земельного участка нашего доверителя и признанать права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на спорном участке. В качестве материально-правового обоснования истцы ссылались на нормы ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которым, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Нам удалось доказать, что данные нормы не применимы к спорным правоотношениям, так как принадлежащее истцам жилые помещения не являются квартирами в многоквартирном доме, а являются частью блокированного жилого дома.

Ключевым моментом в этом деле (как и в любом другом) был сбор и предоставление доказательств. В кратчайшие сроки (клиент к нам обратился уже после проведения предварительного судебного заседания по делу) нам удалось получить в соответствующих компетентных органах и приобщить в материалы дела «вагон и маленькую тележку» доказательств, подтверждающих нашу позицию. После этого назначение строительно-технической экспертизы было не избежать. Такой поворот был неожиданностью, как для истцов, так и для судьи.

В итоге по делу было проведено две строительно-технические экспертизы. Вторая была назначена после того как первый эксперт "поплыл" при нашем допросе в судебном заседании, пойманный на лжи и фальсификации фактов. Мы фиксировали каждый его шаг, проводя фото и видео фиксацию исследования. Второй эксперт был более корректен и «не нашел признаков общего имущества и сетей в спорном доме…». В итоге нам удалось доказать, что жилые помещения, принадлежащие истцам, являются частью блокированного жилого дома, а соответственно к спорным правоотношениям не подлежат применению нормы жилищного законодательства о правах и обязанностях собственников жилых помещений в многоквартирных домах. Наши аргументы были услышаны и в иске было отказано.

ОТБИЛИ ОСОБНЯК В ЦЕНТРЕ МОСКВЫ

ДЕЛО № А40-206752/2017 РАЗМЕР ПРОБЛЕМЫ: особняк на улице Никольской в самом центре исторической Москвы. ПРЕДСТАВИТЕЛИ ТРЕТЬГО ЛИЦА (СОБСТВЕННИКА ЗДАНИЯ): Михайлов А.В.

ЗАЩИТИЛИ СДЕЛКУ ПРИ ОСПАРИВАНИИ, СОХРАНИЛИ ДОМ

ДЕЛО No А40-122270/20-177-232 (Арбитражный суд города Москвы). ПРОБЛЕМА: У доверителей забирают жилой дом и участок, приобретённые на многолетние сбережения.

КАК МЫ СОХРАНИЛИ ДОМ СЕМЬЕ, КУПЛЕННЫЙ У ПРОДАВЦА-БАНКРОТА

ДЕЛО А40-122270/20-177-232 (Арбитражный суд города Москвы).

ПРОБЛЕМА: У доверителей забирают жилой дом и участок, приобретённые на многолетние сбережения.

СУЩЕСТВО ПРЕТЕНЗИЙ: Продавец дорогой недвижимости оказался банкротом. Цена сделки (по мнению финансового управляющего) СУЩЕСТВЕННО отличается в меньшую сторону от рыночных цен на аналогичные объекты.

ПРЕДСТАВИТЕЛИ ПО ДЕЛУ: Рыков Г.С., Михайлов А.В.

РЕЗУЛЬТАТ: В иске финансовому управляющему отказано полностью. Одно дело когда представляешь интересы организации в бездушном коммерческом споре и, совсем другое дело, - когда защищаешь конкретного человека у которого забирают «мечту жизни».

Престижный посёлок на Новой Риге. Доверитель приобрёл дом и земельный участок. Привлек риэлтора, а через несколько месяцев получил судебное уведомление о явке в Арбитражный суд. Оказывается, продавец недвижимости признан банкротом.

Финансовый управляющий утверждал, что сделка заключена по цене НИЖЕ рыночной! Нам удалось убедить суд, что цена сделки не отклонялась от рыночной, а требования финансового управляющего необоснованны.

Наши аргументы были услышаны. Что мы сделали? Мы сделали все, что должны были сделать практикуюющие юристы в сфере банкротства. Но! Это формальная сторона вопроса. В любом деле есть неформальная сторона. И как показывает практика, именно это играет решающую роль в схватке. Почему это так? Любой судебный спор это история живых людей, в которую погружается судья. Судья - обычный человек, такие же как мы с вами. Нам было важно показать, что с этой проблемой мог столкнуться он сам, его родные и близкие. Поэтому мы пригласили в суд самих доверителей.

Во- первых, нам надо было показать, что мы честны и открыты к любым вопросам. Нам скрывать нечего. Мы никак не аффилированны с ответчиком/банкротом.

Во-вторых, нам было важно, чтобы судья своими глазами увидел глаза человека попавшего в беду, глаза наполненные страхом, переживаниями и надеждой.

И это сработало. Именно неформальная сторона сыграла ключевую роль- судья отказал истцу в удовлетворении ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы. Хотя это обычная практика по такой категории дел. Мы победили! Дом остался за доверителем и его семьей. Да, все остальные сделки, заключённые банкротом, управляющий признал недействительными…

ЗАЩИТИЛИ ЧЕСТНОГО СТРОИТЕЛЯ

ДЕЛО А40-194223/15 (Арбитражный суд города Москвы. Спор из договора подряда). Взыскана задолженность по договору строительного подряда в пользу крупной строительной фирмы.

ЛЕГАЛИЗОВАЛИ САМОСТРОЙ

Мытищиниский городской суд. Признание права собственности на самовольно построенный объект. РЕЗУЛЬТАТ: Признано право собственности на жилой дом площадью 1500 кв.м.

ИЗМЕНИЛИ КАТЕГОРИЮ ЗЕМЛИ

Изменена категория земельных участков с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» путем обращения в Арбитражный суд Московской области.

Минимизируем риски клиентов, связанные со строительством и недвижимостью

Предупреждаем угрозы до того, как они станут судебным иском

Сделки с недвижимостью и земельными участками исторически находятся в зоне повышенного риска.

Любая недоработка на этапе проверки юридической чистоты объекта, несоответствие разрешенной документации или скрытые притязания третьих лиц могут в будущем обернуться колоссальными убытками, потерей имущества или долгими судебными разбирательствами.

Оппоненты и недобросовестные контрагенты часто пользуются пробелами в законодательстве, оставляя инвесторов и собственников один на один с угрозой сноса построек или утраты прав собственности.

Наша задача — полностью исключить подобные сценарии еще до подписания документов или же жестко пресечь попытки нарушения ваших прав в суде. Мы проводим глубокий правовой аудит, проверяем историю каждого объекта, выявляем скрытые обременения и защищаем интересы клиентов от любых посягательств со стороны частных лиц, застройщиков или государственных органов.

Профессиональный подход к минимизации рисков — это лучшая инвестиция в безопасность вашего бизнеса и личного капитала.

К рискам относятся:

Предъявления исков об оспаривании приобретения объктов недвижимости;

Утрата прав на недвижимость после приобретения;

Снос недвижимости как самовольной постройки;

Обременение объекта правами третьих лиц и (или) законодательными ограничениями;

Причинение ущерба в результате недобросовестного поведения другой стороны по сделке;

Невозможность строительства объекта, назначение которого не соответствует виду разрешенного использования земельного участка;

Издание акта органа власти, нарушающего права владельца недвижимости; действия третьих лиц, затрагивающие права владельца недвижимости.

Рекомендации клиентов