Защитили сделку и сохранили дом семье

Судебный кейс по защите сделки купли-продажи недвижимости. Юристы компании «Рыков и Партнёры» доказали добросовестность покупателя, убедили суд в законности приобретения объекта на Новой Риге и полностью сохранили дом и участок в собственности семьи.

Сохранили дом при не очень хороших стартовых вводных

Арбитражный суд города Москвы. Судья Марасанов В.М.
Престижный посёлок на Новой Риге. Доверитель приобрёл дом и земельный участок, сделал дорогостоящий ремонт, а через несколько месяцев получил судебное уведомление.

Дело А40-122270/20-177-232 

Престижный посёлок на Новой Риге. Доверитель приобрёл дом и земельный участок, сделал дорогостоящий ремонт, а через несколько месяцев получил судебное уведомление о явке в Арбитражный суд. Оказывается, продавец недвижимости признан банкротом.

Суть дела

В рамках дела о банкротстве физического лица финансовый управляющий потребовал признать недействительным договор купли-продажи комплекса недвижимости и применить реституцию.

Что вменяли

Финансовый управляющий утверждал, что сделка заключена по цене существенно ниже рыночной. По его оценкам, рыночная стоимость объектов составляла около 17,8 млн рублей, тогда как по договору цена была установлена в размере 11 млн рублей. Заявитель квалифицировал это как неравноценное встречное исполнение, причиняющее вред кредиторам должника.

На какие нормы ссылались

Оппонент опирался на пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве (оспаривание сделок с неравноценным встречным исполнением), а также на статьи 10 и 170 Гражданского кодекса РФ о злоупотреблении правом и притворных сделках.

Как мы выстроили защиту

Нам удалось убедить суд, что цена сделки не отклонялась от рыночной, а требования финансового управляющего необоснованны. Мы сделали все, что обязаны сделать юристы, практикующие в сфере банкротства, в части представления доказательств.

Мы приобщили к материалам дела:

• отчёт независимого оценщика, который подтвердил, что цена сделок соответствовала рыночному уровню;
• договор банковской ячейки и расписку в получении продавцом денег;
• договор подряда между доверителем и строительной организацией с дефектной ведомостью, описывающей конкретные существенные недостатки, влияющие на безопасную эксплуатацию дома;
• смету на устранение недостатков и акты выполненных работ;
• протокол допроса свидетеля-прораба, который подтвердил наличие недостатков, факт выполнения работ и закупки материалов;
• справки НДФЛ, подтверждающие легальный источник дохода покупателя;
• чеки, подтверждающие расходы подрядчика на приобретение материалов.

Но это была лишь формальная сторона вопроса. В любом деле есть неформальная сторона, и именно она играет решающую роль в судебном споре. Любой судебный спор это история живых людей, в которую погружается судья. Судья — такой же человек, как мы с вами. Нам было важно показать, что с этой проблемой мог столкнуться он сам, его родные и близкие.

Поэтому мы пригласили в суд самих доверителей. Во-первых, нам надо было показать, что мы честны и открыты к любым вопросам. Нам скрывать нечего, мы никак не аффилированы с банкротом и можем подтвердить источник доходов. Во-вторых, нам было важно, чтобы судья своими глазами увидел человека, попавшего в беду, глаза, наполненные страхом, переживаниями и надеждой. И это сработало. Именно неформальная сторона сыграла ключевую роль: суд отказал финансовому управляющему в удовлетворении ходатайства о назначении судебно-оценочной экспертизы.

Позиция суда и апелляции

Обжалуя определение суда первой инстанции, финансовый управляющий бил именно на этот момент и просил назначить судебную экспертизу уже в апелляции. Мы убедили апелляционную инстанцию, что назначать судебную оценку не имеет смысла. Мы указали, что суд первой инстанции всесторонне оценил все имеющиеся в деле доказательства, включая реальность ремонта и факт расчетов, а также сослались на свежее Постановление Верховного Суда РФ от 23.12.2021 года по делу № 305-ЭС21-19707.

Итог
Финансовый управляющий был вынужден признать все остальные сделки, заключённые банкротом в рамках этого дела, недействительными. Но сделку с нашей доверительницей мы отстояли. Суд отказал в удовлетворении заявления. Мы защитили право собственности, доказав, что покупка недвижимости по рыночной цене с реальными расчетами и последующими вложениями в капитальный ремонт не может быть квалифицирована как вывод активов.