А если Ваш продавец окажется банкротом?
Актив придется вернуть, а вам встать в очередь за деньгами, которые вам тоже не достанутся.
Так обязательно произойдет, если Ваши интересы в судебном споре представляют не профильные юристы.
Статья рекомендована всем, кто хочет сохранить свой актив.
Защитим Ваши активы в любой точке России.
Города и расстояния - не имеют значения!
Купили дорогую недвижимость. Привлекли риэлтора, оплатили сделку через банковскую ячейку. Сделали ремонт, повесили шторы, а через несколько месяцев получили приглашение из арбитражного суда - сделку признают недействительной.
А почему так происходит?
Оспаривание сделок – любимый механизм арбитражного управляющего по возврату выведенных активов. В сущности, ради этого должников и банкротят. Главная цель: оспорить все ваши сделки за последние годы и вернуть обратно все, что вы продали. Потом имущество оценят и выставят на торги, а вырученные деньги распределят между кредиторами.
Основания оспаривания сделок должника в банкротстве можно разделить на три группы:
Первая группа — это сделки с неравноценным встречным исполнением. Имущество выведено должником по заниженной цене. Таким образом, кредиторы недополучили денег, которые могли бы получить, если бы должник реализовал актив по рыночной цене. Это, как раз наша история.
Вторая группа — это сделки с предпочтением. Один из кредиторов получил «больше» чем он мог получить бы в результате банкротства должника.
Третья группа — это сделки со злоупотреблением правом. В результате оспариваемой сделки причинен вред имущественным правам кредиторов.
Неравноценное встречное исполнение. (п. 1 61.2.ФЗоБ)
Самое распространенное основание для оспаривания сделки - это неравноценное встречное исполнение. Имущество выведено должником по заниженной цене. Чтобы суд удовлетворил требование по этому основанию, необходимы два условия:
- Договор должен быть заключен в течение года до принятия заявления о банкротстве продавца.
- Цена сделки должна существенно отклоняться от рыночного уровня цен (неравноценность встречного исполнения).
Что значит существенное отклонение?
18-20 % - разница не является существенной. Если цена отклоняется больше чем на 30% - это существенное расхождение. К примеру, если квартира стоит 10 млн руб., собственник предлагает 6 млн руб. указать в договоре как цену, а остальные 4 млн руб. передать наличными «за неотделимые улучшения».
Если продавец в дальнейшем обанкротится, то эту сделку обязательно признают недействительной, ведь квартиру продали по заниженной стоимости. Доказать, что реально квартира была продана за другую сумму, будет практически невозможно. Так, по делу № А41-66664/2017 суды отвергли доводы покупателя о том, что реально за квартиру он заплатил в два раза больше, чем указано в договоре. В итоге сделку признали недействительной.
Причинение вреда имущественным интересам кредиторов (п. 2 ст. 61.2. ФЗоБ)
Другое популярное основание для признания сделки должника недействительной — совершение ее в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов.
Такая сделка должна быть совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом, а покупатель при этом знал или должен был знать о цели продавца - причинить вред. По этому основанию сделку аннулируют, если:
- По сделке не проведена оплата (дело № А56-22745/2019);
- форма расчетов нестандартная (оплата векселями третьих лиц, дело № А40-270147/2018).
- должник подарил имущество (муж за два года до банкротства переписал имущество на жену. Экономколлегия ВС, до которой дошел этот спор, подчеркнула, что «кризисная ситуация, как правило, не возникает одномоментно, ей предшествует период снижения прибыльности, который переходит в стадию объективного банкротства» дело №А53-15496/2017).
В эту категорию попадают:
1. МНИМАЯ СДЕЛКА
Мнимая сделка, то есть совершенная только для вида и без реального ее исполнения. К примеру, Михаил продал особняк супруге, а сам продолжает им пользоваться, проживать, оплачивать счета, решать все вопросы с управляющей компанией.
Или, после возбуждения дела Игорь продал свой автомобиль. Но во время процедуры управляющий выяснил, что машиной мужчина фактически пользовался еще почти 3 года (№ А33-26650/2016).
2. ПРИТВОРНАЯ СДЕЛКА
Недействительной признают и притворную сделку. Фактически это маскировка других сделок, которые стороны в действительности собираются совершить. Так, по делу № А65-14835/2019 суды признали притворной цепочку сделок купли-продажи автомобиля. За 4 года у элитного автомобиля сменилось четыре владельца. Три инстанции решили, что вся эта цепочка была нужна, чтобы прикрыть истинную — безвозмездный вывод имущества должника. Так суды решили потому, что первый покупатель не смог доказать, что на самом деле передавал деньги по договору.
Как мы защитили «притворную» сделку. Свежий кейс с нашим участием.
ДЕЛО А40-66613/2021.
Арбитражный суд г. Москвы признал притворными цепочку сделок купли продажи земельных участков на Новой Риге в престижном поселке «Новорижский». К сожалению, нас привлекли только на стадии апелляционного обжалования, когда сделку доверителя уже признали недействительной по мотивам притворности. Но, юридическая реанимация – наша специализация!
Мы вступили в борьбу на стадии апелляционного обжалования. Нам удалось убедить суд второй инстанции, что оснований для признания сделки недействительной отсутствуют. Мы доказали, что покупатель является добросовестным участником гражданского оборота и никаких притворных сделок совершено не было.
.
А что, если должник добросовестный?
Но что если вы не помогали должнику «вывести» имущество, не получали недвижимость в подарок и даже цена сделки соответствует рынку? Чтобы не лишиться и покупки, и денег в результате приобретения имущества «с историей», покупатель должен действовать добросовестно и с «должной осмотрительностью». Так считают суды. Это значит, что на этапе подписания договора новый собственник должен предпринять все меры, необходимые для проверки чистоты сделки.
К таким мерам относятся:
1. проведение покупателем проверки полномочий продавца (дело № А03-16038/2016);
2. ознакомление покупателя с правоустанавливающими документами на имущество (дело № А12-1534/2020);
3. осмотр покупателем или доверенным лицом имущества перед совершением сделки (дело № А33-4417/2018);
4. получение выписок из ЕГРН, реестра уведомлений о залогах движимого имущества (дело №А60-2733/2020);
5. проверка финансового состояния продавца (дело № А27-25291/2018);
6. поиск информации о наличии/отсутствии сведений о споре в отношении приобретаемого имущества (дело № А40-157934/2015).
Для признания нового собственника добросовестным в идеале нужна совокупность всех перечисленных условий, но и это не гарантирует, что сделку не будут оспаривать. Оспорить могут любую сделку. Но, соблюдение этих условий поможет сохранить вам ваше имущество.
Чек лист, который снизит риски покупателя, если продавца признают банкротом
Само собой разумеется, что при покупке дорогостоящего имущества на вторичном рынке никогда нельзя полагаться на заверения продавца или риелтора.Необходимо провести комплексную проверку на наличие рисков оспаривания сделки. Проверяем, ЧТО продают (объект сделки) и КТО продает (физическое лицо, его финансовое состояние и мотивацию).
ОБЪЕКТ СДЕЛКИ
По сути, это универсальное правило при совершении любой сделки. Запрашиваем у продавца правоустанавливающие документы, расширенную выписку из ЕГРН. При анализе выписки из ЕГРН нужно обратить особое внимание на частоту смены собственников. Если продавец приобрел актив недавно, либо до него квартиру несколько раз перепродавали за короткий промежуток времени, - откажитесь от этой сделки. 100% с имуществом что-то не так с точки зрения титула, физических свойств, финансового положения прежнего правообладателя, добросовестности участников цепочки сделок.
ПРОДАВЕЦ В СДЕЛКЕ
Каждого продавца необходимо подозревать в будущем банкротстве (презумпция виновности). Даже если само банкротство произойдет намного позже, необходимо иметь доказательства, что покупатель проявил осмотрительность и действовал добросовестно. Что изучаем «под лупой»? Мотивы продажи и финансовое положение продавца.
МОТИВЫ ПРОДАЖИ
Стоит выяснить и то, почему собственник решил продать актив. Часто встречаются объявления о продаже авто по приятной цене с отметкой «срочно нужны деньги». Сама по себе такая формулировка уже может означать, что у продавца есть некоторые финансовые трудности. Это не значит, что нужно игнорировать все предложения о продаже имущества по цене ниже рыночной. Не исключено, что продавец добросовестный и ему нужны деньги по объективным причинам — переезд, срочное лечение и так далее. Но к таким объявлениям нужно относиться настороженно.
Выясняем финансовое положение.
1. Запрашиваем отчет из бюро кредитных историй.
2. Пробиваем информацию о долгах продавца на разных ресурсах
кад арбитр, налог ру, фспп, социальные сети. Сохраняем скриншоты с датами с каждого сайта, который вы проверяли. Цифровой след может сказать про человека очень многое. Иногда, просто пробив ФИО человека в гугле, можно найти подборку на сайте Компромат.ру или отзывы «Не связывайтесь с ним, это мошенник!».
3. Узнаем, в каких юридических лицах продавец выступает в качестве учредителя, руководителя или акционера. Ведь его теоретически могут привлечь к «субсидиарке», что впоследствии приведет к банкротству самого продавца и оспариванию сделок, совершенных в отношении личного имущества.
4 .Используем безналичный расчет. Настаиваем на оплате по безналу. Расписку можно оспорить, а перевод со счета на счет оспорить невозможно. Если продавец настаивает на наличке, снимите нужную сумму незадолго до сделки. Положите наличные деньги на счёт и снимите за 1-2 дня до сделки. Важно снять с банковского счета именно столько, сколько вы должны отдать.
5 .Проводим независимую оценку рыночной стоимости объекта сделки. Это КЛЮЧЕВАЯ и самая важная рекомендация! Если вы выполните все предыдущие пункты, но не сделайте независимой оценки, - риск расстаться с имуществом многократно увеличивается!
Резюмируя:
Чтобы договор купли-продажи устоял в суде, вне зависимости от даты совершения сделки, необходимо соблюсти три ключевых условия:
1. Неаффилированный покупатель. Это тот случай, когда имущество продается никак не связанному с продавцом незнакомцу.
2. Рыночность сделки. Если дом стоит 50 миллионов, оценен в 50 миллионов и продан за те же 50 — все прекрасно. А если в договоре, при тех же исходных данных, фигурирует 25 миллионов — это плохая история.
3. Подтверждение источника дохода и факта оплаты. Покупатель должен подтвердить, что имел деньги на покупку актива.
Теоретиков много, а что у вас с практикой?
Ключевое замечание. Доверить защиту своего актива надо профессионалам с сфере обособленных споров. Рассказываем, как мы отбили дом семье, при очень плохих стартовых вводных.
Как мы сохранили дом при не очень хороших стартовых вводных
Престижный посёлок на Новой Риге. Доверитель приобрёл дом и земельный участок, сделал дорогостоящий ремонт, а через несколько месяцев получил судебное уведомление о явке в Арбитражный суд. Оказывается, продавец недвижимости признан банкротом. Финансовый управляющий утверждал, что сделка заключена по цене ниже рыночной! Нам удалось убедить суд, что цена сделки не отклонялась от рыночной, а требования финансового управляющего необоснованны.
Наши аргументы были услышаны. Что мы сделали? Мы сделали все, что обязаны сделать юристы, практикующие в сфере банкротства в части представления доказательств! Мы приобщили к материалам дела:
- отчёт независимого оценщика, который подтвердил, что цена заключённых сделок соответствовала рыночному уровню цен.
- Договор банковской ячейки, расписку в получении продавцом денег.
- договор подряда между доверителем и строительной организацией. Приложением к договору была дефектная ведомость, описывающая конкретные, существенные недостатки, влияющие на безопасную эксплуатацию дома. К ведомости приложили фотографии всех недостаток на дату, предшествующую договору.
- смету на устранение недостатков, акты выполненных работ.
- протокол допроса свидетеля- прораба, который подтвердил наличие существенных недостатков в доме, факт выполнения работ и закупки материалов.
- справки НДФЛ, подтверждающие источник дохода.
- чеки, подтверждающие расходы подрядчика на приобретение материалов.
Но! Это формальная сторона вопроса. В любом деле есть неформальная сторона. И как показывает практика, именно это играет решающую роль в схватке. Почему это так? Любой судебный спор это история живых людей, в которую погружается судья. Судья - обычный человек, такие же, как мы с вами. Нам было важно показать, что с этой проблемой мог столкнуться он сам, его родные и близкие. Поэтому мы пригласили в суд самих доверителей.
Во - первых, нам надо было показать, что мы честны и открыты к любым вопросам. Нам скрывать нечего. Мы никак не аффилированы с ответчиком/банкротом и можем подтвердить источник наших доходов.
Во - вторых, нам было важно, чтобы судья своими глазами увидел глаза человека попавшего в беду, глаза наполненные страхом, переживаниями и надеждой.
И это сработало. Именно неформальная сторона сыграла ключевую роль - суд отказал финансовому управляющему в удовлетворении ходатайства о назначении судебно-оценочной экспертизы. Обжалуя постановление суда первой инстанции, финансовый управляющий бил именно на этот момент и просил назначить судебную экспертизу уже в апелляции. Мы убедили апелляционную инстанцию, что назначать судебную оценку не имеет смысла, указав что суд первой инстанции всесторонне оценил все имеющиеся в деле доказательства, а также сослались на свежее Постановление ВС от 23.12.2021 года по делу № 305-ЭС21-19707.
Да, все остальные сделки, заключённые банкротом в рамках этого дела, управляющий признал недействительными…
Мы обязательно поможем Вам, если:
