Что нам стоит дом снести?

Элитный поселок в деревне Ивановское на Новой Риге. Модные особняки, сосны, лес - красота! На территории этого благоухания наш доверитель построил несколько таунхаусов, которые успешно реализовал.

Сложившаяся правоприменительная практика того времени не позволяла зарегистрировать право собственности как «таунхаусы». В договоре и свидетельствах было указано – «квартира» в жилом доме.

Дело 2-790/2018 (Земельный спор. Истринский городской суд).

На общем собрании собственниками жилых помещений был определен порядок пользования системами водоснабжения и электрификации дома, в которых были приобретены соответствующие  блоки. Два собственника отступили от договоренностей и перестали платить. После неоднократного предупреждения, они были отключены от благ цивилизаций (не хочешь компенсировать расходы - проводи свои сети, канализацию).

Но наши герои так не считали и обратились в Истринский городской суд в надежде принудить нашего доверителя обеспечить им бесплатный свет, газ и горячую воду к их блокам, воспользовавшись пробелом в законодательстве (по документам  же приобретена квартира..).

Исковые требования были сформулированы следующим образом - прекратить право собственности в отношении земельного участка нашего доверителя и признать права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на спорном участке.

В качестве материально-правового обоснования истцы ссылались на нормы ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которым, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Нам удалось доказать, что данные нормы не применимы к спорным правоотношениям, так как принадлежащее истцам жилые помещения не являются квартирами в многоквартирном доме, а являются частью блокированного жилого дома.

Ключевым моментом в этом деле (как и в любом другом)  был сбор и предоставление доказательств. В кратчайшие сроки (клиент к нам обратился уже после проведения предварительного судебного заседания по делу) нам удалось получить в соответствующих компетентных органах и приобщить в материалы дела «вагон и маленькую тележку» доказательств, подтверждающих нашу позицию. После этого назначение строительно-технической экспертизы было не избежать. Такой поворот был неожиданностью, как для истцов, так и для судьи…

В итоге по делу было проведено две строительно-технические экспертизы. Вторая была назначена после того как первый эксперт "поплыл" при нашем допросе в судебном заседании, пойманный на лжи и фальсификации фактов. Мы присутствовали при проведении экспертизы и  фиксировали каждый его шаг, проводя фото и видео фиксацию исследования. Второй эксперт был более корректен и «не нашел признаков общего имущества и сетей в спорном доме…».

В итоге нам удалось доказать, что жилые помещения, принадлежащие истцам, являются частью блокированного жилого дома, а соответственно к спорным правоотношениям не подлежат применению нормы жилищного законодательства о правах и обязанностях собственников жилых помещений в многоквартирных домах. Наши аргументы были услышаны и в иске было отказано.

Внимательно наблюдаем за прохождением законопроекта, уточняющего правовой статус домов блокированной застройки — таунхаусов.

Сейчас Градостроительный кодекс (ГрК) определяет их как жилые дома не более чем в три этажа, состоящие из нескольких, но не более десяти блоков (каждый предназначен для проживания одной семьи), имеющие общую стену без проемов с соседними блоками. Также каждый блок расположен на отдельном земельном участке и имеет свой выход.

Однако это определение содержит неопределенность — считать ли такие строения многоквартирными домами (МКД) или жилыми домами (то есть частными, где нет общего имущества).

Белый дом предлагает ввести в Жилищный кодекс отсутствовавшее там понятие МКД — под ним понимается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя также крыши, ограждения, конструкции, оборудование и помещения (например, лестницы, подвалы, лифты), которые обычно принадлежат жильцам на праве общей долевой собственности. Меняется и определение таунхаусов в ГрК — теперь планируется установить, что это «жилой дом, блокированный с другими жилыми домами в одном ряду с общей боковой стеной без проемов и имеющий отдельный выход».

Таким образом, таунхаусы в понимании ГрК будут теперь представлять ряд соединенных между собой частных жилых домов.

Споры из-за законодательной неопределенности действительно случаются. Вспомним громкое дело 2020 года, когда до Верховного суда дошел спор о том, что является общим имуществом собственников квартир и блоков таунхаусов «Ангелово-Резиденс» и каковы их права в отношении земельных участков общего пользования.

Из-за отсутствия четкого регулирования возникают ситуации, когда блок регистрировался как квартира в многоквартирном доме, при этом земля оформлялась в долевую собственность под всем домом блокированной застройки.

Поскольку законопроектом предусмотрено, что блок — это жилой дом, это дает право образования участка под ним. И тогда собственник блока является и собственником участка и вправе использовать его по своему усмотрению (например, посадить дерево), не испрашивая согласия у соседей.

В проекте несколько смущает норма о том, что в случае реконструкции одного из домов блокированной застройки потребуется согласие правообладателей всех домов в одном ряду: если в таунхаусе из девяти блоков собственник крайнего дома хочет провести реконструкцию крыши, получается, что он вынужден будет заручиться согласием всех собственников. Это может усложнить проведение работ. Было бы правильно, уточнить, что согласие требуется только тогда, когда потенциальный ремонт может негативно повлиять на права собственников домов блокированной застройки и угрожать безопасности их конструкции.

 Мы обязательно поможем Вам, если: